dnes je 13.11.2019
Input:

Právna úprava zmluvy o nájme obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie

18.10.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.15.3 Právna úprava zmluvy o nájme obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie

JUDr Július Fíger; JUDr. Alexander Škrinár, CSc.

Občiansky zákonník v súvislosti s uspokojovaním potreby bývania upravuje – okrem nájmu bytu (§ 685 až § 716 OZ) a podnájmu bytu alebo časti bytu (§ 719 OZ) – aj:

  • nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie (§ 717 a § 718 OZ) a

  • zmluvu o ubytovaní = zmluvu o prechodnom ubytovaní (§ 754 až § 759 OZ).

Bývanie v zariadeniach určených na trvalé bývanie vyhľadávajú z vlastnej vôle spravidla osamelé osoby, ktoré si z akéhokoľvek dôvodu nemohli alebo nechceli zaobstarať vlastný samostatný byt zodpovedajúci ich potrebám, predstavám a možnostiam, ale aj ďalšie osoby, ktoré sa v dôsledku výkonu povolania alebo štúdia mimo miesta svojho trvalého pobytu nemôžu denne vracať domov.

Náhradné ubytovanie

Bývanie v zariadeniach určených na trvalé bývanie je však podľa § 712 ods. 1 OZ aj „náhradným ubytovaním“ – jedným z troch spôsobov bytovej náhrady, ktorú je potrebné zabezpečiť osobám, ktoré sú povinné vysťahovať sa z prenajatého bytu v dôsledku zániku nájmu bytu výpoveďou podľa § 711 OZ.

Podľa § 712 ods. 3 OZ „náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.“

Zabezpečenie bytovej náhrady – t. j. aj náhradného ubytovania – upravuje § 5 zákona č. 189/1992 Zb. z 25. marca 1992 o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení zákonov č. 484/2001 Z. z. a č. 404/2002 Z. z. Podľa tohto ustanovenia: bytovú náhradu, t. j. aj náhradné ubytovanie, zabezpečí ten, v prospech koho sa byt vypratáva.

Zabezpečenie bytovej náhrady obcou

Obec zabezpečí (je povinná zabezpečiť) bytovú náhradu vtedy, ak nájomný pomer skončil výpoveďou prenajímateľa z dôvodov, že:

  1. prenajímateľ potrebuje byt v dome vo vlastníctve fyzickej osoby pre seba, manžela, svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov a doterajšiemu nájomcovi bol byt pridelený orgánom štátnej správy alebo obcou,
  2. verejný záujem vyžaduje s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nie je možné užívať alebo byt alebo dom vo vlastníctve obce vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom dlhší čas užívať,
  3. nájomca alebo tí, ktorí s ním bývajú, hrubo porušujú dobré mravy v dome,
  4. nájomca hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu. Podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie.

Zabezpečenie náhradného ubytovania

Náhradné ubytovanie ako bytovú náhradu postačí podľa § 712a OZzabezpečiť:

1. ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ = t. j. pre nezaplatenie nájomného alebo úhrady za služby spojené s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace, takému nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov (§ 712a ods. 3 OZ),

2. ak ide o spoločný nájom bytu manželmi a ak sa rozvedení manželia nedohodli o nájme bytu a súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. V takýchto prípadoch:

a) ak ide o prípady podľa § 705 ods. 2 OZ = t. j., ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spoločného nájmu bytu rozvodom a právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva = stačí, ak sa rozvedenému manželovi, ktorý je povinný byt vypratať, poskytne náhradné ubytovanie (§ 712a ods. 7 OZ),

b) ak ide o prípady podľa § 705 ods. 1 OZ = t. j., ak sa rozvedení manželia nedohodli o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca =§ 705 ods. 2 OZ = t. j. v ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu, ak žiadny z manželov nenadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva, – rozhodne súd, ak sa rozvedení manželia nedohodnú na návrh jedného z nich o zrušení tohto práva ako aj o tom, kto z nich bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu; tým zanikne aj spoločné členstvo rozvedených manželov v družstve = môže súd, ak sú na to dôvody hodné osobitného zreteľa, rozhodnúť, že rozvedený manžel má právo len na náhradné ubytovanie alebo na prístrešie. Ak sa rozvedený manžel za trvania manželstva alebo po rozvode manželstva voči druhému manželovi alebo voči blízkej osobe, ktorá s ním býva spoločne v byte, dopúšťal alebo dopúšťa fyzického násilia alebo psychického násilia, súd rozhodne, že bytová náhrada mu nepatrí (§ 712a ods. 8 OZ).

V uvedených prípadoch bytovú náhradu – t. j. aj náhradné ubytovanie – môže zabezpečiť nielen obec, ale aj prenajímateľ.

Zabezpečenie bytovej náhrady sa preukazuje predložením písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradné ubytovanie, o tom, že uzavrie zmluvu o nájme s osobou, ktorá má vypratať byt.

Vznik nájmu obytnej miestnosti

V zariadeniach určených na trvalé bývanie vzniká nájom obytnej miestnosti nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom.

Podľa ustanovení § 717 a § 718 OZ, ktoré upravujú nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie:

- ak sú na užívanie tej istej miestnosti uzavreté nájomné zmluvy s viacerými nájomcami, je každý z nich samostatným nájomcom, a to v rozsahu, ktorý mu bol v dohode vymedzený; z tejto právnej úpravy vyplýva, že spoločný nájom a aj spoločný nájom manželmi je vylúčený.

Na nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie sa vzťahujú primerane ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 OZ). Platí to ako o dobe, na ktorú sa nájom dojednal (na dobu určitú alebo neurčitú), tak aj o nájomnom a o právach i povinnostiach prenajímateľa i nájomcu.

Občiansky zákonník na vznik nájmu obytnej miestnosti nevyžaduje výslovne písomnú formu nájomnej zmluvy. V záujme právnej istoty a preukázateľnosti nájomného vzťahu a oprávnení i povinností, ktoré z neho vyplývajú, možno odporúčať, aby prenajímatelia uzatvárali zmluvu o nájme obytnej miestnosti v ubytovacom zariadení v písomnej forme. Nájomná zmluva spravidla obsahuje opis obytnej miestnosti a jej zariadenia.

Prenajímateľ je povinný prenechať nájomcovi prenajatú obytnú miestnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

Nájomca je povinný podľa zmluvy platiť nájomné dohodnuté s prenajímateľom. Podľa tejto dohody nájomca platí aj úhradu za plnenia spojené s bývaním v obytnej miestnosti (úhrada za dodávku elektriny, plynu, vody, tepla, teplej úžitkovej vody, poplatok za komunálne odpady).

Súčasťou nájomnej zmluvy je záväzok nájomcu dodržiavať Prevádzkový poriadok ubytovacieho zariadenia.

Obytná miestnosť

Obytná miestnosť je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie (§ 43b ods. 5 zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov). Obytné miestnosti sú v bytových domoch, ktoré pozostávajú zo štyroch a z viacerých bytov, v rodinných domoch, ktoré majú najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie, a v ostatných budovách na bývanie, napríklad v detských domovoch, študentských domovoch, domovoch dôchodcov a útulkoch pre bezdomovcov.

Zariadenie určené na trvalé bývanie

Zariadeniami určenými na trvalé bývanie (ubytovacími zariadeniami) sú slobodárne, ubytovne, penzióny, ktoré poskytujú hromadné ubytovanie a v ktorých bývanie má trvalý charakter. Takéto zariadenie prevádzkuje spravidla právnická osoba alebo fyzická osoba – podnikateľ. Možno ho prevádzkovať, len ak spĺňa požiadavky na vnútorné prostredie, priestorové usporiadanie, funkčné členenie, vybavenie a na prevádzku ubytovacích zariadení ustanovených v právnych predpisoch (§ 21 zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, vyhláška Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 259/2008 Z. z. z 18. júna 2008 o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia v znení neskorších predpisov).

Na účely vyhlášky č. 259/2008 Z. z.:

  • ubytovacími zariadeniami sú budovy alebo ich časti, kde sa poskytuje ubytovanie internátneho typu, najmä vysokoškolské internáty, stredoškolské internáty, ubytovne, domovy sociálnych služieb, domovy dôchodcov, zariadenia chráneného bývania,

  • ubytovacími zariadeniami poskytujúcimi ubytovacie služby najviac tri mesiace v roku sú ubytovacie zariadenia s časovo obmedzeným ubytovaním, najmä útulky a zariadenia opatrovateľskej služby s časom ubytovania do troch mesiacov a sezónne ubytovacie zariadenia,

  • ubytovacími zariadeniami nižšieho štandardu sú najmä útulky a sezónne ubytovacie zariadenia,

  • ubytovacou bunkou je časť ubytovacieho zariadenia, ktorú tvoria dve alebo tri izby, spoločná predsieň a zariadenia na osobnú hygienu.

Prevádzka zariadenia určeného na trvalé bývanie

Spoločné ubytovanie viacerých osôb v ubytovacom zariadení si vyžaduje osobitnú právnu úpravu minimálnych požiadaviek na vnútorné prostredie a prevádzku týchto zariadení. Podľa § 21 ods. 3 zákona č. 355/2007 Z. z. z 21. júna 2007 o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov fyzická osoba – podnikateľ a právnická osoba, ktorá prevádzkuje ubytovacie zariadenia (ďalej len „prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia“), sú povinné:

a) zabezpečiť požiadavky podľa odseku 2 cit. paragrafu, t. j., aby ubytovacie zariadenie spĺňalo požiadavky na vnútorné prostredie, priestorové usporiadanie, funkčné členenie, vybavenie a na prevádzku ubytovacích zariadení ustanovené vo vyhláške č. 259/2008 Z. z.,

b) vypracovať prevádzkový poriadok ubytovacieho zariadenia a predložiť ho regionálnemu úradu verejného zdravotníctva na schválenie; tomuto úradu sa musí predložiť aj návrh na zmenu prevádzkového poriadku.

Požiadavky na ubytovacie zariadenie

Pokiaľ ide o požiadavky na ubytovacie zariadenie, ktoré bezprostredne súvisia s právami a povinnosťami nájomcu obytnej miestnosti v zariadení určenom na trvalé bývanie, podľa vyhlášky Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 259/2008 Z. z., ubytovacie zariadenie musí byť napojené na prívod studenej pitnej vody a teplej vody.

Požiadavky na plochu izby ubytovacieho zariadenia (ďalej len „izba“), svetlú výšku izby, počet izieb v ubytovacích bunkách, počet ubytovaných a základné vybavenie izby sú uvedené v prílohe č. 5, tabuľke č. 8 vyhlášky č. 259/2008 Z. z. Do plochy izby sa nezapočítava plocha vstavaných skríň.

Izbu možno vybaviť poschodovými posteľami len výnimočne, v ubytovacích zariadeniach s časovo obmedzeným ubytovaním nižšieho štandardu, a ak svetlá výška izby je najmenej 260 cm a objem vzduchu na jedného ubytovaného je najmenej 13 m³. V takýchto prípadoch musí byť horné lôžko vybavené zábranou, nepriepustnou podložkou pod matracom a prístup k hornému lôžku musí byť zabezpečený rebríkom.

V ubytovacích zariadeniach musia byť zriadené:

a) osobitná miestnosť alebo samostatná kabína v umyvárni na vypranie osobnej bielizne a odevov a primerane aj priestory na sušenie a žehlenie osobnej bielizne a odevov,

b) sklad inventára a oddelený sklad na čistú bielizeň a špinavú bielizeň s možnosťou vetrania,

c) miestnosť s možnosťou vetrania na ukladanie pracovných pomôcok na upratovanie vybavená výlevkou s prívodom pitnej a teplej vody.

Požiadavky na plochu a vybavenie spoločných priestorov

Požiadavky na plochu a vybavenie spoločných priestorov ubytovacích zariadení sú uvedené v prílohe č. 5, tabuľke č. 9 vyhlášky č. 259/2008 Z. z.

V ubytovacích zariadeniach musia byt‚ zriadené zariadenia na osobnú hygienu, ktorými sú umyvárne a záchody so samostatným vchodom z predsiene ubytovacej bunky alebo spoločné umyvárne a spoločné záchody pre viac ubytovacích miestností oddelené pre mužov a ženy so samostatným vchodom z chodby ubytovacieho zariadenia. Spoločné umyvárne musia byť riešené tak, aby neboli spojené priechodom so spoločnými záchodmi. Vchod do spoločných záchodov a