Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Právna úprava zmluvy o nájme bytových priestorov

9.6.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.15.1 Právna úprava zmluvy o nájme bytových priestorov

JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander Škrinár, CSc.


Právne predpisy Slovenskej republiky neupravujú pojem „ bytové priestory”. Na účely tejto príručky pri používaní tohto pojmu je opodstatnené vychádzať zo zákona č. 50/1976 Zb. z 27. apríla 1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku ( stavebný zákon) v znení neskorších predpisov a zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len: ZVBaNP) podľa stavu účinného ku dňu 1. mája 2011, ktoré upravujú pojem bytové budovy, nebytové budovy, byt, obytná miestnosť.

Účelom užívania bytových priestorov je splnenie základných funkcií bývania, ktorými sú funkcie zabezpečujúce potreby spánku, odpočinku, prípravy potravy, osobnej hygieny a úschovy osobných vecí (ustanovenie § 2 písm. m/ zákona č. 443/2010 Z. z. z 26. októbra 2010 o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývania, ktoré je aplikovateľné aj pri uplatňovaní ostatných právnych predpisov týkajúcich sa uspokojovania bytových potrieb.

Budova

Podľa § 43b stavebného zákona bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria:

a. bytové domy; bytový dom je budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie; podľa § 2 ods. 2 ZVBaNP bytovým domom sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

b. rodinné domy; rodinný dom je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie

c. ostatné budovy na bývanie, napríklad detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov; medzi takéto budovy možno zrejme zaradiť aj ubytovne určené a používané na trvalé bývanie.

Podľa § 43c stavebného zákona nebytové budovy sú stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.

Od 1.1.2011 je účinný zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Ustanovenie § 2 cit. zákona na účely tohto zákona ustanovuje pojem bytového domu, rodinného domu, obytnej miestnosti, príslušenstva bytu, bytu bežného štandardu, bytu nižšieho štandardu i základné funkcie bývania. sú funkcie zabezpečujúce potreby spánku, odpočinku, prípravy potravy, osobnej hygieny a úschovy osobných vecí,. Dotáciu podľa § 3 písm. a) cit. zákona možno poskytnúť na obstaranie nájomného bytu na účel sociálneho bývania podľa tohto zákona. Žiadateľom o dotáciu na uvedený účel môže byť obec, vyšší územný celok, bytové družstvo, a ak ide o byty podľa ZVBaNP, aj správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Byt a obytná miestnosť

Podľa § 43b stavebného zákona:

  • byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie (ods. 4/); podľa § 2 ods. 1 ZVBaNP bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

  • obytná miestnosť je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie (ods. 5/).

Byt, prípadne jednotlivá obytná miestnosť môže byť aj súčasťou nebytovej budovy – napr. ak ide o služobný byt podľa § 1 zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. z 25. marca 1992 o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami.

Podľa cit. zákona:

1. služobný byt je:

a) byt postavený v prevádzkovej, verejnej alebo verejnoprospešnej stavbe a trvale určený na bývanie zamestnanca povereného strážením, údržbou, obsluhou alebo inou obdobnou činnosťou prevádzkového charakteru, bez ktorej nie je prevádzka možná, najmä byt, ktorý je súčasťou školy alebo školského zariadenia, zdravotníckeho zariadenia, zariadenia sociálnej starostlivosti, hájovne, stavby slúžiacej vodnému hospodárstvu alebo železničnej doprave,

b) byt v obytnom dome trvale určený na bývanie zamestnanca, ktorý je vlastníkom alebo správcom tohto domu, poverený údržbou domu alebo výkonom niektorých služieb pre nájomcov bytov v dome ( domovnícky byt.)

2. byt osobitného určenia je byt, ktorý stavebným usporiadaním, umiestnením, vybavením alebo spôsobom užívania je určený na bývanie pre vymedzený okruh osôb, predovšetkým byt stavebne určený na trvalé bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt,

3. byt v dome osobitného určenia; takýmto domom je predovšetkým obytný dom s bytmi určenými výlučne na výkon opatrovateľskej služby podľa predpisov o sociálnom zabezpečení.

Na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely, sa vzťahuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Kolaudácia

Pri zisťovaní, či miestnosť je alebo nie je obytnou miestnosťou a či súbor miestností je alebo nie je bytom, je rozhodujúci stav podľa platného kolaudačného rozhodnutia ( § 76 – § 84 stavebného zákona).

Podľa § 85 ods. 1 stavebného zákona stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby; na konanie o zmene v užívaní stavby sa vzťahujú primerane ustanovenia § 76 až 84 stavebného zákona o kolaudácii stavby.

Nájom

Vlastník stavby – bytového domu i rodinného domu, ale aj vlastník bytu, na ktorý sa vzťahuje ZVBaNP, je oprávnený:

  • predmet svojho vlastníctva – dom alebo jednotlivý byt v dome – držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a

  • nakladať s ním a teda aj prenajať ho na užívanie inej fyzickej osobe alebo inej právnickej osobe.

Nájom je právnym dôvodom užívania (na účely bývania):

  • stavby – domu – bytového domu, alebo rodinného domu (na základe nájomnej zmluvy podľa § 663 – § 684 OBČZ), ak predmetom nájmu je celý dom

  • budovy alebo jej časti v časových úsekoch (na základe spotrebiteľskej zmluvy o práve užívať budovu alebo jej časť v časových úsekoch(§ 56 – § 57 OBČZ)

  • bytu (na základe nájomnej zmluvy podľa § 685 – § 716 OBČZ), ak ide o jednotlivý byt v dome, alebo byt ako samostatnú vec podľa § 118 ods. 125 ods. 1 OBČZ v spojení so ZVBaNP, ak jeho vlastníkom je fyzická osoba alebo právnická osoba

  • obytnej miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie (§717 – § 718 OBČZ.)

Chránený nájom bytu

Podľa § 685 ods. 1 OBČZnájom bytu je chránený, To znamená, že ak nedôjde medzi prenajímateľom a nájomcom bytu k dohode, môže nájom bytu vypovedať prenajímateľ len zo zákonom stanovených dôvodov a v prípade zániku nájmu výpoveďou má zásadne právo na bytovú náhradu

Nájomná zmluva

Na vznik nájmu je nevyhnutná nájomná zmluva ako prejav vôle prenajímateľ a nájomcu. Bez uzavretia nájomnej zmluvy nájom nevznikne.

Podľa § 685 OBČZ (1) Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Podľa § 658 OBČZ nájomná zmluva:

  • musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

  • Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

  • Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa (= musí sa vyhotoviť!) o jej obsahu zápisnica; ak sa nájomná zmluva neuzavrie písomne, ani sa o nej nevyhotoví zápisnica, nájom nevznikne.

  • Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

Náležitosti zmluvy

Nájomná zmluva (a ak nebola uzavretá písomne, aj zápisnica o nájomnej zmluve) musí obsahovať:

1. presné označenie:

a) prenajímateľa

b) nájomcu

c) predmetu zmluvy t. j. bytu a jeho príslušenstva. Byt sa musí označiť tak, aby sa mohol s určitosťou identifikovať, napríklad označením čísla bytu, podlažia, čísla domu, ulice a obce. Ďalej sa má označiť počet miestností, príslušenstvo a jeho vybavenie, prípadne umiestnenie v dome, napr. pivnice v suteréne. Presné označenie bytu a jeho príslušenstva je dôležité pre nepochybné určenie rozsahu predmetu nájmu. V prípade nezhody nájomcu s prenajímateľom, môže o rozsahu nájmu rozhodnúť iba súd!,

d) rozsahu užívania bytu a jeho príslušenstva,

2. výšku nájomného a

3. výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Za úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu sa považuje cena služieb, napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, domovej práčovne, čistenie komínov, odvoz popola, smetí, splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, teplo na vykurovanie a teplú úžitkovú vodu, cena pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť, cena vody odvedenej z domácnosti a ďalšie služby, na poskytovanie ktorých sa prenajímateľ s nájomcom dohodne.

V záujme predchádzania sporom v priebehu nájmu je užitočné, aby nájomná zmluva obsahovala aj konkretizáciu práv a povinností prenajímateľa i nájomcu bytu, ktoré ustanovuje OBČZ (§ 687 – § 695)

Prenajímateľom je vlastník domu, prípadne bytu, ktorým môže byť:

  • štát, ak sú vo vlastníctve štátu byty, ktoré neprešli do vlastníctva obce, prípadne nájomcov týchto bytov, alebo ktoré nadobudol štát napr. odúmrťou; nájom a výpožičku takýchto bytov upravuje ustanovenie § 13 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu

  • obec(mesto); podľa zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí obec nadobudla do vlastníctva domy z vlastníctva štátu; z bytov v takýchto domoch sa vytvorili tzv . obecné byty, ktoré obce prevádzali do vlastníctva ich nájomcov podľa§ 5 ZVBaNP; od 1.1.2011 obec a vyšší územný celok môžu byť podľa zákona č. 443/2010 Z.z. z 26. októbra 2010 o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní žiadateľom o poskytnutie dotácie na obstaranie nájomného bytu

  • bytové družstvá, , ktoré sa riadia stanovami a ustanoveniami OBCHZ, ak sú vlastníkom domu (bytu),

  • obchodná spoločnosť,

  • fyzická osoba. ktorá má spôsobilosť nadobúdať práva a povinnosti.

Nájomca bytu

Nájomcom bytu je spravidla fyzická osoba, ktorá má spôsobilosť nadobúdať práva a povinnosti a ktorej bytové potreby sa majú nájmom uspokojiť. Z okruhu nájomcov nemožno však vylúčiť ani právnickú osobu, ktorá napr. vytvára predpoklady na ubytovanie svojich zamestnancov, prípadne iných osôb.

Nájomcom niektorých bytov môžu byť iba osoby, o ktorých to výslovne ustanovuje zákon (č. 189/1992 Zb.). Nájomca služobného bytu môže byť iba ten, kto vykonáva prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný a v mieste výkonu práce nie je vlastníkom, spoluvlastníkom, nájomcom alebo spoločným nájomcom iného bytu, rodinného domu alebo bytového domu. Nájomcom bytu osobitného určenia môže byť iba ten, kto spĺňa predpoklady osobitného určenia – ťažko telesne postihnutá osoba, verejný funkcionár, cudzinec – predstaviteľ alebo pracovník cudzieho zastupiteľského úradu alebo člen (pracovník) medzinárodnej organizácie, ktorej patria diplomatické výsady a imunity, ako aj pestún, ktorému boli zverené deti do pestúnskej starostlivosti. Nájomcom bytu v dome osobitného určenia môže byť iba osoba spojená s výkonom opatrovateľskej služby podľa predpisov o sociálnom zabezpečení alebo duchovný – ak ide o dom vo vlastníctve alebo nájme cirkvi (náboženskej spoločnosti).

Na uzavretie nájomnej zmluvy sa vyžaduje súhlas:

  • orgánu alebo osoby (fyzickej, právnickej), pre ktorú nájomca vykonáva prácu, ak ide o služobný byt,

  • orgánu alebo právnickej osoby, v prospech ktorej boli vystavané alebo zriadené byty osobitného určenia.

Nájomcom družstevného bytu sa môže stať člen družstva.

Obec, ktorá má viac ako 5000 obyvateľov, môže všeobecne záväzným nariadením ustanoviť, že zmluvu o nájme bytu vo vlastníctve obce alebo vo vlastníctve právnickej osoby, v ktorej má obec prevažnú majetkovú účasť, možno uzavrieť predovšetkým s uchádzačom o byt podľa poradia určeného obcou („§ 12 zákona č. 189/1992 Zb. v znení zákona č. 484/2001 Z. z.)- Obec ustanovuje najmä pravidlá, podľa ktorých sa zostavuje poradie uchádzačov o byt.

Výber uchádzačov o nájom bytu v ostatných prípadoch je závislý iba od vôle prenajímateľa a od zásad (pravidiel), ktoré si prípadne sám určí.

Nájomcom môžu byť:

  • fyzická osoba – jednotlivec; pri bytoch služobných, domovníckych, osobitného určenia a bytoch v domoce osobitného určenia nájomcom je iba fyzická osoba, ktorá spĺňa zákonom ustanovené podmienky

  • manželia; – spoločný nájom bytu manželmi;

  • dve osoby, ktoré nie sú manželmi alebo viac osôb – spoločný nájom bytu (napr. pri prechode nájmu v dôsledku smrti nájomcu ale opustenia spoločnej domácnosti nájomcom(§ 706 – § 709 OBČZ.; tento druh nájmu nie je možný pri družstevných bytoch, služobných bytoch, bytoch osobitného určenia a bytoch v dome osobitného určenia .

Výška nájomného bola „ regulovaná” cenovými predpismi iba v prípadoch uvedených v právnom predpise, ktorý vydalo Ministerstvo financií Slovenskej republiky podľa cenového zákona .

Regulované nájomné bolo zrušené deregulačným zákonom č. 260/2011 Z. z. Oprávnená osoba, ktorej bol vydaný dom podľa osobitných predpisov , ktorý vlastní výlučne alebo v spoluvlastníctve s oprávnenou osobou mohla v roku 2011 požadovať zvýšenie nájomného o 20% oproti uplatnenému

nájomnému, v roku 2012 až 2015 mohla každoročne zvýšiť nájomné o 20%. Od roku 2016 obmedzenia pri určení nájomného neplatia.

Na druhej strane nájomca, ktorý dostal výpoveď z nájmu bytu mohol požiadať obec o pridelenie náhradného bytu podľa § 7 ods. 1 zákona najneskôr do 30. 04. 2013 , inak jeho nárok zanikol.

V súlade s § 5 zákona nájomcovi podľa tohto zákona vznikol nárok na pridelenie náhradného bytu pri preukázaní materiálnej núdze. Materiálnou núdzou je stav, ak nájomca alebo sním bývajúca osoba nemajú vlastný byt a nevlastní nehnuteľný majetok. V žiadosti o bytovú náhradu musel deklarovať výšku svojho majetku.

V prípade bytov, na ktoré sa toto opatrenie nevzťahuje, výška nájomného závisí od dohody prenajímateľa s nájomcom.

Zrušenie práva spoločného užívania bytu

OBČZ upravuje podmienky:

  • zrušenia práva spoločného užívania bytu manželmi

  • ako aj zrušenia práva spoločného užívania bytu osobami, ktoré nie sú manželmi.

Podľa § 710 OBČZ nájom bytu zanikne:

  • uplynutím času, ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas; ustanovenie § 676 ods. 2 OBČZ o obnovení nájmu neplatí pre zánik nájmu bytu.

  • písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo

  • písomnou výpoveďou; ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: